Решенные задачи по оценке стоимости недвижимости

Задача №1. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 120 000 рублей в месяц, что соответствует рыночным показателям, стабилизированный коэффициент недозагрузки равен 16%, операционные расходы равны 1800 руб./ кв.м общей площади здания в год, общая площадь здания – 180 кв.м, среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов - 12%, среднерыночная ставка кредитования для таких объектов 19%. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Решение:

Оценка ПВД: 120 000 руб. х 12 мес. = 1440 000 руб. ДВД: 1440 000 руб. х (1-16%) = 1209600руб. ОР: 1800 руб./кв.м. х 180 кв.м. = 324000 руб.

ЧОД: 1209600 руб. – 324000 руб. =  885600 руб.

РС: 885600 руб. / 12 % = 7380000 руб.

 

Задача №2. Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 6лет оно может быть продано не дороже чем за 3,4 млн. руб. В течение этих 6 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 21% годовых (дисконтирование на конец периода). Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет 15%.

Решение:

 

Задача 4. Рассчитайте ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1,5 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 280 тыс. руб. в год, действительный валовый доход - 210 тыс. руб. в год, чистый операционный доход - 180 тыс. руб. в год.

Решение:

К = ЧОД/РС = 180 000. руб./1 500 000 руб. = 0,12 или 12%.

 

Задача №5. Рассчитать коэффициент капитализации для объекта недвижимости. Срок жизни здания - 70 лет. Дата ввода объекта – октябрь 1967г., дата оценки - октябрь 2017 г. Возврат инвестиций осуществляется по методу Хоскольда. Требуемая норма доходности инвестиций – 18%, в том числе безрисковая ставка – 8%. Эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту.

Решение:

1. Рассчитать эффективный возраст/хронологический возраст ЭВ: окт. 2017 – окт. 1967 = 50 лет

2. Определить оставшийся срок жизни (ОСЖ)

ОСЖ: 70 лет - 50 лет = 20 лет

3. Определить возврат инвестиций по методу Хскольда.

4. Определяем ставку капитализации R: Y+n = 18% + 2,19% = 20,19%

        

Задача№6. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 370 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 710 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 16% и 23% соответственно. Рассчитать стоимость земельного участка.

Решение:

1.      Рассчитать ЧОД от улучшений: ЧОД ул: 710 000 руб. х 23 % = 163300 руб.

2.      Рассчитать ЧОД от ЗУ: ЧОД зу: =370 000-163300 = 206700 руб.

3.      Рассчитать рыночную стоимость земельного участка:

РС зу: 206700/ 16 % = 1291875 руб.

 

Задача №7. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 220 000 руб. в год, затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 710 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 13% и 16% соответственно. Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости.

Решение:

1. Рассчитать ЧОДул: ЧОДул: 710 000 руб. х 16% = 113 600 руб.

2. Рассчитать ЧОДзу: ЧОД зу: 220 000 руб. – 113 600 руб. = 106 400руб.

3. Рассчитать РСзу: РСзу: 106 400 руб. /13% = 818 461,53 руб.

4. Рассчитать РСеон: РСеон: 710 000 руб. + 818 461,53 руб. = 1 528 461,53 руб.

 

Задача №8. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3,5 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 38 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 17%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 840 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.

Решение:

1.      Рассчитать норму возврата капитала: n: =1/38 = 0,0263 или 2,63%

2.      Рассчитать ставку капитализации для улучшений: Rул: Y +n = 17% +2,63% = 19,63%.

3.      Рассчитать ЧОД ул: ЧОД ул: 3 500 000 х 19,63% = 687050

4.      Рассчитать ЧОД зу: ЧОД зу: ЧОД еон - ЧОДул

=840000-687050=152950

5.      Рассчитать РС зу: РС зу: ЧОД зу/ Rзу =152950 /17% = 899705,88

Комментарий: Ставка капитализации для ЗУ = Ставке дисконтирования

 

Задача №9. Определить величину действительного валового дохода при следующих условиях: площадь 1200 кв.м.; арендная ставка 7 500 руб./кв.м./год; загрузка 85%, операционные расходы 1 400 000 руб./год.

Решение:

ПВД: 7 500 руб. х 1200 кв.м. = 9 000 000 руб.

ДВД: 9 000 000 х 85% = 7650000 руб.

 

Задача №10. Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5,5 млн рублей, цена продажи 69 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 8% от цены сделки.

Решение:

Рассчитать ставку капитализации: R: ЧОД / РС R:

= 5 500 000 руб. / 69 000 000 руб. = 0,07971 или 7,97%.

 

Задача 11. На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить

3)      офисное здание с общей площадью 8 000 кв.м, арендопригодной площадью – 7 000 кв.м, рыночная ставка аренды - 15 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 84%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1900 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 18%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 29 тыс. руб./кв.м общей площади здания;

4)      жилой дом с общей площадью 8 000 кв.м, продаваемой площадью 7 000 кв.м, цена продажи - 88 тыс. руб./кв.м, совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей - 38 тыс.руб./кв.м общей площади здания. Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) для девелопмента жилого здания, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 26% от цены продажи единого объекта недвижимости. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя.

Решение:

1.      Определяем рыночную стоимость ЗУ при условии НЭИ (строительства офиса):

РС зу = РС еон – РС ул. - ППр

ПВД: 7000 кв.м. х 15 000 руб/кв.м. = 105000000 руб.

ДВД: 105000000кв.м. х 84% = 88200000 руб.

ОР: 7000 кв.м. х 1900 руб./кв.м. = 13300000 руб.

ЧОД: 88200000 руб. – 13300000 руб. = 74900000 руб.

РС еон: 74900000 руб./ 18% = 416111111 руб.

РС ул: 29 000 руб. х 8 000 кв.м. = 232000000 руб.

ППр: 416111111 руб. х 26% = 108188889 руб.

РС зу: 416111111 руб. – 232000000 руб. – 108188889 руб. = 75922222 руб.

2.      Определяем ППр при условии НЭИ (строительство жилого здания):

ППр = РС еон – РС ул. - РС зу

РС еон: 88 000 руб./кв.м. х 7 000 кв.м. = 616000000 руб.

РС ул: 38 000 руб./кв.м. х 7 000 кв.м. = 266000000 руб.

ППр: 616000000 руб. – 266000000 руб. – 75922222 руб. = 274077778 руб.

Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) ППр: = 274077778 / 616000000 руб. = 0,445 или 44,5%

 

Задача №12. На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить:

в)      Офисное здание с общей площадью 6 000 кв.м, арендопригодной площадью – 5 500 кв.м, рыночная ставка аренды - 9 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 95%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1400 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 13%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 25 тыс. руб./кв.м. общей площади здания;

г)       жилой дом с общей площадью 6 000 кв.м, продаваемой площадью 5 500 кв.м., цена продажи - 95 тыс. руб./кв.м. Определите величину совокупных максимальных затрат на девелопмент жилого здания и продажу единого объекта за 1 кв.м. общей площади здания, для которых будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 18% от цены продажи единого объекта недвижимости, для девелопмента жилого здания 21% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя.

Решение:

1.      Определяем рыночную стоимость ЗУ при условии НЭИ (строительства офиса):

РС зу = РС еон – РС ул. – ППр

ПВД: 5 500 кв.м. х 9 000 руб/кв.м. = 49500000 руб.

ДВД: 49500000 кв.м. х 95% = 47025000 руб.

ОР: 5 500 кв.м. х 1 400 руб./кв.м. = 7700000 руб.

ЧОД: 47025000 руб. – 7700000 руб. = 39325000 руб.

РС еон: 39325000 руб./ 13% = 302500000 руб.

РС ул: 25 000 руб. х 6 000 кв.м. = 150000000 руб.

 

 

ППр: 302500000 руб. х 18% = 54450000 руб.

РС зу: 302500000 руб. – 150000000 руб. – 54450000 руб. = 98050000 руб.

2.      Определяем затраты на строительство при условии НЭИ (строительство жилого здания):

РС ул = РС еон – ППр - РС зу

РС еон: 95 000 руб./кв.м. х 5 500 кв.м. = 522500000 руб.

ППр: 522500000 руб. х 21% = 109725000 руб.

РС ул: 522500000 руб. – 109725000 руб. – 98050000 руб. = 314725000 руб.

РС ул: 314725000 руб. /6000 кв.м. = 52454 руб./кв.м.

 

Задача №13. Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 8 000 кв.м. Затраты на девелопмент – 210 млн. руб. Цена здания с участком - 64 тыс. руб./кв.м. общей площади здание оплачивается в момент передачи готово здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если, бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 210 млн. руб., на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс. руб. за кв.м./год общей площади (все операционные расходы компенсируются арендатором дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет на стабилизированную загрузку в размере 93%. Рыночная ставка капитализации составляет 14%. Период строительства в обоих случаях - 1,8 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода - 17% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество - 4. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели.

Решение:

1. Определим затраты в каждый из трех периодов для двух условий:

1) 210 000 000 руб. / 4 = 52500000 руб.

2) 210 000 000 руб. / 4 = 52500000 руб.

2. Определим рыночную стоимость в конце инвестиционного периода:

1) РС: 8 000 кв.м. х 64 000 руб. = 512000000 руб.

2) ПВД: 8 000 кв.м. х 6 000 руб./кв.м./год = 48000000 руб.

ДВД: 512000000 руб. х 93% = 48825000 руб. (ЧОД)

РС: 48825000 / 14% = 348750000 руб.

3.      Полугодовая ставка: 17%/2=8,5%

4.      Определяем денежные потоки.

 

 

 

 

 

 

 

Задача 14.

Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая площадь составляет 8 тыс. кв.м., арендопригодная площадь 6 тыс. кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 27 тыс. руб/кв. м/год, при этом загрузка площадей составляет 78% в первый и 65% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 40 лет. В первый год ставка аренды составит 7 тыс. руб/кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды – 25 тыс. руб./кв.м адендопригодной площади / год. Загрузка площадей с 4 года составит 71%. Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 2,2 тыс. руб./год/кв.м. арендуемой площади, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 9 тыс. руб./год/кв.м общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 13%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций - 16%. Период прогноза предположить равным трем годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.

Решение:

Решение  представлено на следующей странице.